В материале рассмотрены основные положения оценки земли по методикам рентного валового мультипликатора, удельной стоимости и базового участка.
Методика рентного валового мультипликатора состоит в том, что специалистом оценочной компании устанавливается соотношение между ценами на продажу на идентичные участки земли и потенциальной (либо фактической) чистой валовой прибылью с этой земли. Другими словами, оценка земельного участка методом мультипликатора дает возможность получить достоверную стоимость конкретного участка, исходя из валового потенциального или фактически имеющегося дохода.
Нередко при оценке земли используется методика удельной стоимости, которую также называют методикой единиц сравнения. При такой оценке эксперт рассчитывает средние показатели цены сравнительных единиц (один квадратный метр, одна сотка, один гектар участка земли) по отдельным районам и помещает их на карту. Средние значения устанавливаются за счет расчета среднеарифметического показателя цены сравнительной единицы или медианы по идентичным участкам земли. Для расчета цены на конкретный участок показатель стоимости удельной умножают на значение его площади, что гарантирует высокую достоверность результатов оценочных мероприятий.
Оценка земли также может производиться по методике участка базового, которая заключается в установлении цены на базовый участок земли, и сравнении с ним в последующем конкретного участка. По итогам сравнения оценщик вносит необходимые поправки для корректировки результатов оценки земельного участка. Базовый участок обычно выбирается исходя из соотношения предложений и спроса на участки разных площадей, либо исходя из формы и месторасположения участка, либо по иным критериям. К примеру, на земельном рынке Подмосковья самыми востребованными считаются участки площадью в 12 соток, понятно, что стоимость удельную именно подобных участков и принимают для сопоставления.
В целом же, в каждом случае оценки земли и земельных участков специалист-оценщик самостоятельно выбирает наиболее эффективную на его взгляд методику, которая станет гарантией получения наиболее взвешенного и достоверного результата.
Олег Дунаев